|
Договор ипотекиДоговор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира. Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.
Требования к договору ипотекиВ договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования. Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.). При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным. Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки. Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют. Права и обязанности сторон по договору ипотекиЗаемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора. В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита. Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года. При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Заключение и регистрация договора ипотекиДоговор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:
В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Прекращение договора ипотекиЕсли договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию. Законодательство по договору ипотекиПравоотношения по договору ипотеки регулируются следующими нормативными документами:
Для добавления комментария к статье необходима поддержка javascript. В Вашем браузере javascript либо отключен, либо его поддержка не реализована.
 |
Полезно знать:
Договор ипотекиОсновные требования к договору ипотеки. Права и обязанности сторон по ипотечному договору. Как заключается и расторгается договор ипотеки. Примеры договоров ипотеки. Подробнее >> А может лучше ЖНК?Решение жилищной проблемы требует времени и денег. Если времени больше, чем денег, то можно рассмотреть ЖНК, договор ренты и другие альтернативы ипотеки… Подробнее >> |
 |
Учебник по ипотеке | Подобрать кредит | Ипотечный калькулятор | Ипотечные банки |
Комментарии к статье:
Вопрос, - никак не могу понять, справедливо ли требование банка заключить Ипотечный договор с поручителем, который поручается существующей квартирой ? Или Ипотечный договор должен заключаться только с Заемщиком на покупаемую квартиру ?
в договоре ипотеки,про возможность или невозможность рефинансирования ничего не сказано. имеет ли право банк мне отказать?
Делаете у нотариуса нотариальное соглашение, что Вы обязуетесь выплатить ипотеку по Договору №.... в срок...., а Ваш друг обязуется передать право собственности на квартиру Вам в течении месяца (или др. срок) после снятия обременения. Остальные ньюансы у нотариуса.
Мы с гражданским мужем собираемся купить квартиру по ипотеке. Первоначальный взнос будем вносить пополам, ипотеку я беру на себя - он не может быть созаемщиком, т.к. мы не состоим в зарегистрированном браке, погашать ипотеку планиуем также пополам.
Подскажите пожалуйста, каким образом следует оформить право собственности на квартиру и какой договор заключить между собой чтобы у него не оставалось сомнений, что он получит свою 1/2 квартиры, а я была уверена, что мне не придется выплачивать ипотеку одной.
Заранее спасибо за помощь!
Есть должник по суду. Планирую наложить арест и реализовать в дальнейшем через исполнительное производство недвижимость должника. Однако эта недвижимость находилась в ипотечном залоге. Срок договора ипотеки из выписке ЕГРН закончился,а запись о регистрации осталась. Для сняти записи как я понимаю,мне надо писать заявление в суд. Какие проблемы могут возникнуть в суде по которым решение суда не удовлетворит прозьбу о снятии записи?
Мы продаем квартиру, покупатель оплачивает часть стоимости за счет ипотечного кредита, но при этом договор купли-продажи двусторонний, то есть обязательства Банка из него не возникают.
Часть оплаты по договору Покупатель обязуется оплатить за счет заемных средств Банка после регистрации перехода права собственности.
При этом Банк категорически настаивает на том, чтобы квартира переходила в залог Банка в момент регистрации перехода прав собственности (то есть до момента полной оплаты).
Я опасаюсь, что в случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате и дальнейшего расторжения договора, квартира так и останется обременённой залогом Банка.
Обоснованны ли мои опасения, и как можно предотвратить возможный риск для Продавца?
скорее всего вы что-то не так поняли в договоре. но вам может помоч номра что вам должны были дать график до заключения договора, так что сделку можно оспорить.
Конечно, за замену свидетельства придется заплатить госпошлину, но менять надо обязательно!
не должен и не может просто физически контролировать всю бухгалтерию всех объектов на которые банк выдаёт кредиты. также часть внутренней отчётности застройщика может быть коммерческой тайной. с другой стороны банк пробивает "надёжность" застройщика, т.е. где он кредитуется на постройку и т.п.
если вы работаете по белой схеме и у вас подписан честный дду зарегистрированный в рег палате и после пробивания банком застройщика кредит одобрили волноваться особо не о чем.
я так понимаю что вы покупали новостройку по дду и когда дом сдали не переоформляли залоговый? а в банке про вас забыли так как вы стабильно платите и не в курсе что дом сдан давно?
по закону вы должны были его оформить, т.е. по сути залоговый договор действует несмотря на то что вы его не оформили. но за сам факт того что вы его не оформили вас могут оштрафовать, и даже потребовать досрочно погасить всю сумму кредита ведь это нарушение очень серьёзное. также по закону вы обязана оплачивать ипотечное страхование, за его неуплату тоже проблемы могут возникнуть очень серьёзные.
если банк снял обременение, то ничего не оспорит так как то что ему были должны он всё уже получил.
если же квартира всё ещё с обременением то надо загонять иглы в пальцы продавца чтобы тот погасил кредит банку и банк снял обременение.
ситуация более чем серьёзная на самотёк её оставлять нельзя.
как вы вообще умудрились сделку провести не зная что квартира в обременении?
ипотеку, жена созаемщица. Одновременно с ипотечным договором оформил страховку жизни и трудоспособности(условие основного договора), пару лет исправно выплачивал эту страховку,а потом просто про неё забыл. Год назад оформили квартиру в собственность, передали закладную банку (всё по плану, по зако ну)
Исправно, без нарушений выплачиваю ежемесячные платежи! Вопрос, что грозит за прекращение страхования жизни/трудоспособности? Стоит ли восстановить этот страховой договор?
если в договоре кредитном явно не прописано, что в случае отказа от страхования ставка может быть повышена банком, то страховать жизнь вы не обязаны, и прекращение ничем не грозит. страховать же жильё обязаны в силу закона, но по факту пока никто с вас не требует можно спокойно ждать когда требовать начнут и тогда заплатить. вот если будете злосно уклоняться тогда уже могут быть проблемы.
можете попробовать, если сестра нормально платит уже пару лет то у вас шансы есть.
через суд. просто оформить по сути вашу договорённость в форме решения суда. банк при этом в праве настаивать чтобы бывший муж оставался поручителем по кредиту.
26.07.2014 в 15:01 от Мария:
Ц- цена жилья - то что вы должны отдать продавцу.
О- оценка жилья
К- сумма кредита получаемого в банке(недостающая сумма для покупки)
ПП- процент первоначального взноса требуемый банком по условиям кредитования.
Н- накопления или планируемый первоначальный взнос
Если O=Ц то
К=Ц*(1-ПП)
В итоге если Н+К>=Ц то вы можете заключить сделку, иначе - нужно подкопить.
квартира с самого начала в вашей собственности, просто на ней есть обременение(вы не в праве её продать без согласия банка), как-только вы погасите кредит то обременение будет снято(обычно уходит до пары недель, но иногда процесс может затянуться потому-то кто-то что-то потеряет, но это совсем не страшно.)
05.10.2014 в 01:09 от Елена:
никаких дополнительных прав для смены банка кредитора не требуется, у вас есть обычное право досрочно погасить кредит, и право получить другой кредит в другом банке.
просто узнайте куда передали вашу закладную и куда вам обратиться с данным вопросом.
кажется достаточно заверенного вашего разрешения на заключение договора с заёмщиком, но лучше узнать в конкретном банке.
к сожалению такого права он не имеет, но может отказать без объяснения причин или по другому надуманному поводу.
в таких случаях обычно люди заключают договор страхования, закрывают сделку с ипотекой и обращаются в страховую за расторжением договора и возвращают основную часть денег.
по правилам должны отказать так как банк будет исходить из минимальной стоимости квартиры между оценкой и договором покупки, т.е. из 1500т а в этом случае получатся что у вас 0 первоначальный взнос. но сейчас такая ситуация что может быть всё что угодно.
18.12.2014 в 02:01 от Андрей:
конечно нужна. и чего тут мог бы "уловить банк" не понятно.
интересный случай, если я правильно понимаю то банковский менеджер просто прошляпил этот момент, тогда вам нужно просто сидеть и не отсвечивать.
не имеет права описывать алименты, вы можете попробовать обратиться к зав отделением банка где ведётся ваш счёт и потребовать вернуть деньги на счёт в связи с тем что это алименты. шансов мало но они есть. иначе придётся долго судиться и если ваш бывший муж действительно просто пропустил платёж, то быстрее ему всё вам компенсировать.
26.03.2015 в 13:04 от Владимир:
если договор недействителен в какой-то части это не значит что он недействителен, договор возмездного займа и поручительства имели место быть.
после суда уже поздно что-то делать. вам нужно было в суде доказывать что вы поручались при условии что объект недвижимости будет находиться в залоге у банка, так как этого не произошло то ваши риски оказались несоизмеримо выше и на основании этого признать ваше поручительство ничтожным.
26.03.2015 в 21:40 от Юлия:
на 3 года точно может, если нужен более длительный срок то у некоторых банков есть такие программы.
вы можете взять другую ипотеку на погашение первой. так можно.
т.е. застройщик не имел права строить этот дом на этой земле и в любой момент могут приехать бульдозеры и снести ваш дом. вы с жуликом связались а банк вас практически спас.
19.08.2015 в 14:57 от Сергей: может, есть очень много лазеек начиная с того что на большие суммы договор займа беспроцентным быть фактически не может(т.е. его можно оспорить) и заканчивая введением в заблуждение пока оформляли договор в простой форме.
вам нужно уже сейчас переоформить право собственности и кредит перед банком на себя, с женой можете оформить договор займа(что вы у неё занимаете) со сроком погашения, обязательно указать проценты, в замен того что вы выкупаете её долю в квартире.
комната ипотекой и подлежит ли она отторжению в случае неполной выплаты долга?
если соблюдены юридические нормы для залога недвижимого имущества, то да, это является ипотекой и может быть взыскана.
22.10.2015 в 23:37 от анастасия:
просто делайте частично досрочные платежи и погасите ипотеку быстрее. скорее всего вам увеличили срок в силу того что вы не проходили по платежу и сумме кредита.
27.10.2015 в 18:13 от Ольга:
вам должны компенсировать рыночную стоимость жилья и оплатить переезд, этих денег должно хватить на погашение данной ипотеки и взятия новой.
но как правило такие процессы идут многие годы, люди будут торговаться с государством, выбивать преференции. возможно государство вам предложит более хорошую квартиру, тогда с банком договоритесь на переоформление предмета залога.
да, только через суд, вообще очень странно что договор на потреб кредитование, а в регпалате ипотека в силу закона.
03.11.2015 в 17:46 от алексей:
да, банк привлекается третьей стороной, заключается доп соглашение, покупатель передаёт вам деньги через счёт в банке, банк снимает с этого счёта остаток задолженности и закрывает кредитный договор, остальные деньги вы снимаете.
15.11.2015 в 10:44 от Алина:
если банк не предупреждал и не выставлял требования то это недобросовестное поведение с его стороны. если вы действительно можете платить и готовы погасить задолженность за прошлые три месяца, то суд встанет на вашу сторону и восстановит договор, но на самотёк не оставляйте, будьте готовы что придётся серьёзно защищаться.
17.11.2015 в 17:07 от Ольга: да, застройщик может не заключить договор, но кредитный договор состоит из двух этапов, первый (собственно кредитный в терминах ГК), обязывает банк выдать деньги и описывает условия их выдачи, когда те понадобятся, и второй этап это когда вы заключаете договор купли продажи и отдаёте в банк распоряжение выдать вам деньги(в этот момент и возникает договор займа) и передать их продавцу.
если продавец отказывается или вы передумали и распоряжения от вас не поступает, то денег вы не брали и договор просто разрывается(как правило максимальный срок ожидания вашего распоряжения указывается в договоре и не превышает 3 месяцев). так что смело заключайте кредитный договор.